Jeszcze na początku 2008 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosiła ponad 9 tys. zł (dane firmy Reas). Na koniec 2011 r. spadła do 7,9 tys. Przy tym co kwartał średnia cena mieszkań wprowadzanych na rynek jest niższa od tych, które już są w ofercie. Deweloperzy ścinają ceny, bo droższe mieszkania po prostu się nie sprzedają.

Słaba to pociecha dla wielu klientów, bo choć ceny spadają, nie znaczy to wcale, że mieszkania stały się bardziej dostępne. Pięć lat temu trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła bez problemu dostać w banku kredyt w wysokości 520 tys. zł na 30 lat. Globalne spowolnienie gospodarcze, które zaczęło się w 2008 r. od ostrego kryzysu na rynku nieruchomości amerykańskich, sprawiło, że banki znacznie zaostrzyły zasady przyznawania kredytów. Dziś - według danych firmy Home Broker - taka sama rodzina może dostać tylko 390 tys. zł kredytu.

Własne, ale ciasne

Gdy ma się mniej pieniędzy, szuka się ciaśniejszych mieszkań. To między innymi dlatego w Warszawie w ostatnich latach pojawiła się pula około 5 tys. gotowych mieszkań, które nie mogą znaleźć nabywców. To mieszkania sprzed kryzysu, zaprojektowane z rozmachem - kawalerki liczące ponad 40 m kw. czy dwupokojowe lokale o metrażu przekraczającym 60 m kw.

- W trudnej sytuacji znajdują się te firmy, które nie dopasowały swoich projektów do zmienionych przez realia rynkowe wymagań klientów - mówi Szymon Jungiewicz, analityk firmy Emmerson. Wskazuje na Wilanów, gdzie spośród 2 tys. mieszkań w ofercie 500 to lokale czteropokojowe o metrażach rzędu 110 m kw. - Przeciętna cena takiego mieszkania w tej dzielnicy to ok. 850 tys. zł, przy założeniu 10-procentowej zniżki - ok. 765 tys. zł. Sprzedaż tych mieszkań w takich cenach w dzisiejszych realiach rynkowych jest w rzeczywistości niemożliwa - mówi analityk.

Dlatego deweloperzy przestawili się na budowę ciaśniejszych mieszkań, nazywanych kompaktowymi. Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, odnotowuje, że począwszy od 2008 roku, kiedy to średnia powierzchnia wybudowanego przez dewelopera mieszkania osiągnęła po kilkuletnim wzroście swój szczyt nieco powyżej 68 m kw., obserwujemy systematyczny spadek tej wielkości. W ostatnim kwartale ubiegłego roku wyniosła ona zaledwie około 60 m kw., z kolei w bieżącym prawdopodobnie skurczy się o kolejne 2-3 m kw. - Należy pamiętać, że gdyby pominąć mieszkania z tzw. górnej półki i uwzględnić tylko segment popularny, to średnia powierzchnia wprowadzonego na rynek deweloperskiego lokum już wkrótce będzie niewiele przekraczać skromne 50 m kw. - dodaje. Normą stają się inwestycje takie jak La Cascade budowana przez firmę Bouygues Immobilier Polska na Chomiczówce. Powierzchnie kawalerek w tym budynku zaczynają się od 25 m kw., mieszkań dwupokojowych - od 35 m kw., a trzypokojowych - od 48 m kw. To rozmiary porównywalne z mieszkaniami w blokach budowanych za Gomułki. Niektórzy analitycy ponuro prorokują, że ciasne mieszkania za parę lat mogą dać negatywny impuls demograficzny, bo o ile np. w ciasnym mieszkaniu dwupokojowym może się pomieścić rodzina z jednym dzieckiem, to na drugie się już raczej nie zdecyduje.

Zapasy na półtora roku

Ograniczone możliwości finansowe klientów sprawiły, że deweloperom w Warszawie znacznie więcej czasu zajmuje sprzedanie mieszkania. - Przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedanie wszystkich lokali znajdujących się obecnie w warszawskiej ofercie zajęłoby ponad półtora roku. I to przy założeniu, że na rynek nie wchodziłyby kolejne inwestycje - mówi Szymon Jungowski. Ale ponieważ na rynek ciągle wprowadzane są nowe osiedla, liczba mieszkań w ofercie rośnie - jesienią 2010 r. na rynku można było wybierać spośród 15 tys. mieszkań, pod koniec 2010 r. - ok. 16 tys., w pierwszym kwartale 2011 - ok. 16,6 tys, a dziś - spośród 18,5 tys. mieszkań (w tym ok. 4,5 tys. gotowych). Firmy, które dwa lata temu uznały, że najgorsza faza kryzysu już minęła, i znowu zaczęły budować osiedla, dziś na powrót nabrały wątpliwości i nowe inwestycje zaczynają odkładać na później. Obawy firm pogłębia obniżenie limitów cen mieszkań, które można kupować przy wsparciu rządowego programu "Rodzina na swoim" - jeszcze latem ubiegłego roku łapały się na niego mieszkania, które kosztowały do prawie 7 tys. zł za metr, a teraz - zaledwie 5,9 tys.